闵行区2013年房地产市场运行情况简析

　　2013年，在宏观调控政策依然趋紧的情况下，房地产市场供销两旺，交易活跃，开发企业资金面充裕，房屋建设速度加快，新项目、大项目增多导致房地产投资大幅增长，商业地产发展迅速。全年市场运行特征如下：

　　一、房地产投资保持高速增长

　　2013年，房地产投资332.52亿元，同比增长71.5%，占全区固定资产投资的比重为66.6%。从全年完成投资情况来看，房地产开发投资同比增幅经过上半年的振荡，下半年持续稳定地保持在50%以上（见图1）。 

　　图1：房地产开发投资及增长情况

　　房地产投资快速增长的原因主要有以下三方面：

　　1、新增项目成为拉动房地产投资的主力。

　　全年共新增项目31个，完成投资153.37亿元 ，占全区房地产投资的46.1%。其中虹桥商务区项目12个，投资额85.72亿元，占新增项目投资额的55.9%；浦江镇项目7个，投资额28.56亿元，占新增项目投资额的18.6%。

　　2、完成投资超过5亿元项目占比上升。

　　全区房地产项目中完成投资超过5亿元的项目有17个，比上年多出10个，完成投资185.27亿元，比上年增长3倍，占全区房地产投资的55.7%，高出上年30.9个百分点。其中完成投资超过10亿元的项目有9个（见表1），而上年没有，完成投资130.97亿元，占全区房地产投资的39.4%。

　　表1：2013年完成投资超过10亿元项目

　　3、土地购置费快速增长，成为拉动房地产投资增长的重要因素之一。

　　全年土地购置费57.91亿元，占房地产投资的17.4%。

　　二、商业地产投资发展迅速

　　随着闵行区深度城市化进程的加快，特别是虹桥商务区的建立，商业地产发展迅速。2013年，房地产住宅投资187.89亿元，同比增长49.1%，占总投资56.5%，比重同比下降8.5个百分点。办公楼投资51.46亿元，同比增长1.5倍，占总投资15.5%，比重同比上升4.9个百分点；商业营业用房投资54.7亿元，同比增长1.4倍，占总投资16.5%，比重同比上升4.7个百分点。其中：虹桥商务区发展迅速，投资规模大，商业项目完成投资65.38亿元，占总投资19.7%。目前12个项目均为今年新增，以办公楼投资为主，其中4个项目当年完成投资超过10亿元。浦江镇商业项目以商业营业用房为主，多数为住宅配套商业，出现以LOFT为代表的新兴商业住宅，商业项目完成投资18.7亿元，仅次于虹桥商务区，占总投资5.6%。

　　三、房地产市场成交活跃

　　2013年，市场交易经历一波增长，但全年销售面积同比增幅逐月回落，表明在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场预期渐趋稳定，长效调控机制走向完善，投资投机需求得到有效抑制，刚性需求进一步释放。（见图2）

　　图2：销售面积及增长情况 1、单月商品房销售面积已回落至上年同期水平。

　　2013年，商品房销售面积241.84万平方米，同比增长37.7%。从各月交易情况看，除2月由于春节假期影响销售面积为16.3万平方米外，1-7月商品房销售面积均超过20万平方米，7月达到单月最高27.63万平方米。从8月开始单月成交量下降并逐渐趋稳，销售面积均略低于上年同期。（见图3） 

　　图3：当月商品房销售面积 2、存量房交易活跃，销售面积大幅增长。

　　2013年，存量房销售面积294.21万平方米，同比增长68%。在“新国五条”政策出台后，存量房交易激增，4月份达到单月最高36.39万平方米，此后逐月回落，到11月、12月基本稳定。在调控政策没有放松的情况下，存量房销售面积创下近四年来的新高，虽然不及2009年的历史高点，但是2009年没有限购、限贷政策，表明刚需购房者是二手房市场的主力军，首次置业和改善需求占主导。

　　四、房地产建设规模扩大、速度加快

　　由于新增项目的拉动，全区房屋施工面积1525.25万平方米，同比增长21.3%，其中：住宅施工面积1018.58万平方米，占全区房屋施工面积的66.8%，同比增长2.8%；办公楼施工面积118.57万平方米，同比增长2.6倍；商业营业用房施工面积150.89万平方米，同比增长1倍。2013年，房屋新开工面积251.92万平方米，同比增长11.3%。其中：住宅新开工面积141.22万平方米，占全区房屋新开工面积的56.1%，同比下降6.1%；办公楼新开工面积40.26万平方米，同比增长3.2倍；商业营业用房新开工面积24.41万平方米，同比增长0.6%。受商品房销售持续增长影响，房地产企业加快房屋建设。2013年，房屋竣工面积302.78万平方米，同比增长93.8%。其中：住宅竣工面积239.46万平方米，占房屋竣工面积的79.1%，同比增长90.5%。

　　五、房地产企业资金充裕

　　2013年，房地产开发企业到位资金总计716.02亿元，同比增长1倍。其中，国内贷款173.94亿元，同比增长1.2倍；利用外资3.11亿元；自筹资金138亿元，同比增长30.1%；其他资金来源230.02亿元，同比增长1.1倍，其中定金及预收款156.72亿元，同比增长1.7倍，个人按揭贷款28.68亿元，同比增长78.8%。

　　六、保障房投资小幅增长

　　保障房建设稳步推进，投资额逐年增长，但新开工面积连续2年大幅下降。2013年，保障房完成投资103.17亿元，同比增长18.5%，占房地产投资31%，比重同比下降13.9个百分点。保障房施工面积650.2万平方米，占全区房屋施工面积的42.6%，比重同比下降8个百分点。其中：保障房新开工面积41.18万平方米，同比下降59%。保障房竣工面积200.78万平方米，同比增长1.7倍，占全区房屋竣工面积的66.3%，比重同比上升18个百分点。可见，经过三年的建设期，保障房项目逐渐进入完工期，预计明后两年保障房建设规模将逐步缩小。