商厦估值跌 香港九龙东或将成为核心商业区

受惠中国香港政府「起动东九龙」大计，观塘、九龙湾至启德目标发展成本港第二个核心商业区（CBD2），九龙东区内商业总楼面面积增加了七成，至现时约290万平方米，而在已规划发展项目包括九龙湾及观塘的行动区完成后，将进一步增加至逾400万平方米，未来整个地区换上新貌。

据香港测量师学会产业测量组资深会员陈超国在电台访问节目透露，以收租或发展商业物业项目为主的企业，因租金下跌，预期回报率（Cap Rate）上升令商业物业估价下调，会出现重估亏损。另外，商业物业估值会用上投资法，以预期回报率作评估，投资成本和财务成本将影响预期回报率，随着利率上升，以致令业主借贷成本增加，期望回报亦因而上升，在投资回报率上升，但租金维持不变的情况下，商业物业估值下调。

因香港仍未通关，很多负责企业搬迁或扩充的高层未能到港，加上商厦未来供应庞大，特别是东九龙地区有多个项目陆续落成，预计未来五年会出现供过于求的情况，即使疫情过去，租金依然受压或下压。

可预视不久的将来，「起动东九龙」这个计划将面临颇大的挑战，区内部分工厦业主或会因应市况减慢改建步伐，然而政府的工作不能停步。为善用现有的区内的旧式工厦，政府可在政策上拆松绑，在符合一定的消防及走火安全的情况下，容许部分工厦改作文化及创意产业之用，以为年轻人提供创业及就业机会。区内旧式工厦亦可透过政府、业主及非牟利团体三方合作，改建成过渡性房屋，以改善区内基层家庭居住环境。

在交通问题上，现时观塘区内的主要道路己非常繁忙，随着启德发展区人口密度增加，各大型设施包括启德全科医院及体育园相继落成和启用，整个九龙东的人流将不断增加，届时交通挤塞，人车争路的情况更加恶劣。政府重启连接观塘的启德轻轨项目，可改善交通配套。最近有多间地产发展商罕有联手成立推动发展启德社区和交通设施的机构，其中一个目标就是重新推出九龙东轻轨铁路，这是难得公私营合作解决问题的尝试。

加快引入科技，如透过监控行人及行车的流量调控行人及行车的交通灯号，以更准确地配合人流、车流、改善九龙东商贸区交通挤塞的情况。

「起动东九龙」虽然困难重重，但只要各方努力，届时九龙东可由传统工业区逐步转型成为别具吸引力的核心商业区。